不動産の価格査定方法とは？

不動産販売価格を検討してみる

適正な不動産価格はどのようにして計算するのでしょうか？

ここでは一般的な居住用不動産の計算例を紹介します。

収益不動産や持分売買、底地売買などは別の計算方法となります。

1.材料集め

正確な価格を検討するには信頼できる材料集めが不可欠です。

ちなみに私がとりかかるときは、できる限りの材料を集めます。

具体的には

・【超重要】公図

・【超重要】謄本（土地・建物）

・【重要】地積測量図

・【重要】建物図面

・【重要】対象物件の用途地域

・【重要】各種ハザードマップ

・【重要】過去の取引事例

・【重要】変動率推移

・【重要】現在の在庫物件

・【参考程度】国交省「地価公示」

・【参考程度】財務省「路線価」

・【参考程度】固定資産税評価額

※上記で調査可能な金額のうち、地価公示以外は、そのままの数字を利用しません。過去の取引事例では年度補正を、路線価の場合は0.8、固定資産税評価額の場合は0.7で割り戻しを致します。

幸い情報化の現代ではいろいろな情報がネットから無償でもらえるので、基準となる価格については、ある程度、把握が可能となっております。（基準価格の判断）

2.調査して補正する

材料が集まったら、それを査定物件の条件と揃える（補正）ことが大事です。

そして重要なのは、その基準価格に下記内容による価格の影響を判断して調整することです。

【重要】道路関係（方向・種別・幅員）、

【重要】登記関係（現状と登記内容の整合性の確認）、

【重要】法規制（高さ制限の有無・防火指定など）

【重要】公図と現地との整合性（土地の占有関係）、

【重要】生活関連施設の有無、嫌悪施設の有無

【重要】特殊な維持管理費用等、販売障害の有無、

【重要】ライフラインの敷設状況（給排水・電気・ガス）、

【重要】事件・事故の有無・程度、

【通常】建物の構造、間取り、築年数、劣化の程度

【通常】土地の形・高低差の有無、

【通常】物件の管理状況、修繕履歴

これらの調査結果ポイント（評点）換算したものを基準価格に乗じます。

基準価格の+30%～ｰ30%くらいの幅は出るものと思います。

※実際の価格は上記算定価格にお客様の事情（売却理由や抵当権の設定状況）を考慮して決定する場合があり、残念ながら実際の販売価格と推定適正価格とが乖離する可能性は十分考えられます。

このような方法で、不動産会社は物件の価格査定を致します。

世界に同じものが2つとない不動産ですので、値付けは非常に難しいものがあります。

ただしそこには、我々業界の先人達の知恵がございますので、皆様には案件にあった査定方法をお知らせできたらなと思います。