競売・不動産取引サポート
不動産取引の支援なんて必要なのでしょうか？
通常は必要ありません。
しかし、物事を客観的に判断できる、取引外の人間がいた方が安全です。
一般的に取引の関係者とは、
A.売主様 B.買主様 C.仲介業者
この三者がいます。
この中で買主様が判断を迷うとします。
売主様は売れると嬉しい立場の方です。仲介業者も売れると手数料がもらえるので嬉しい立場の方です。
買主以外は全員、売れたら得をする関係
買主様以外は逆の立場ですから、他者の提案を鵜呑みにするのは大変危険です。
そんな時には取引外の私にご相談いただけたらと思います。あと知識が薄いために、リスクをリスクと感じておられない買主もいらっしゃいます。その不動産をその金額で購入してよいのか、取引の外部にいる人間の意見を参考にしていただく事で、リスクを防ぐことにも繋がります。
不動産取引の注意すべきポイント
ポイントは、
１．契約の目的が実現できるか否か
２．売買価格など、適正な取引条件か否か
３．将来のトラブルに発展する要素を廃除できるか否か
です。
いろいろ細かく記載したいところですが、ここでは一番わかりやすい、「価格」について少しだけ触れてみたいと思います。
不動産の価格設定について
適正価格の計算は知識が必要
売却の場合も購入の場合も、できれば適正な販売価格のもと、取引を行いたいものです。
販売価格については設定が大変難しく、悩みます。
この販売価格の設定次第で販売期間が、
・長期化（売れ残る→失敗）
・超短期（もっと高く売れた可能性あり→失敗）
することがあるのでなおさらです。
不動産を売却するにしても購入するにしても、適正な販売価格か否かの見極めは、重要で不可欠と考えます。
不動産の適正価格を推測するには？
まずはこちらをご参照ください。不動産の価格査定についてです。
おおよその流れは、基準となる金額を決めた後にその物件の状況に合わせて加減をしていきます。
基準金額に対して、物件固有の状況により＋30%～ｰ30%の調整の幅は出ると思います。
調査項目は多岐にわたり時間もお金も必要ですので、通常不動産会社が手間を惜しまずに本気で取り組むのは、
①具体的な売却相談を受けたとき
②自らが買い取るとき
のいずれかです。
不動産会社は「買いたい」というお客様からの相談で、他の不動産会社や売主様が設定した価格が妥当か否かについて判断することは、特別な依頼が無ければ、行うことはありません。
購入判断に必要な、事前調査も行っております。
これまでの経験上「重要事項説明書」は、作成する宅地建物取引士によって内容が異なることが多々ありました。間違いによりお客様が損害を被ることがあった場合、不動産会社に対して責任追及は可能ですが、弁護士費用の問題と不動産会社が倒産するなどの場合の営業保証金の払出額には限度があるため、裁判に勝てても損害全ての回復は困難となる可能性がございます。ここで必要なのが、予防法務という考え方です。
予防法務とは？
予防法務とは、トラブルを未然に防ぐために対策を講じておくことをいいます。
不動産の購入となれば大事な資産の取得ですから、複数の専門家に調査させるというのも大事かもしれません。
当事務所で重要事項説明書を作成する場合、調査内容にもよりますが一般的な住宅の場合は税別2~10万円位を頂戴しております。調査書の作成費用は物件の規模と現地調査及び占有関係を確認したうえで判断させていただきます。
当然お見積りは無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
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以下は余談です。。。
冷やかし的な価格査定
不動産会社による「売買の為の価格査定」は信頼できるものです。
しかし相続・遺言。離婚手続きなど、不動産会社にメリットがない場合での価格査定の依頼はどう処理するのでしょうか。
私が不動産会社に勤務していた時には、お客様にあらかじめ事情を説明したうえで、「簡易査定」または「机上査定」というなんとなくの査定を致しておりました。
これは社の方針であり、不動産会社は営利企業ですから仕方がないことなのです。
簡易査定・机上査定とは？
不動産一括査定サイトなどをご利用された方の多くは、「簡易査定」または「机上査定」での提案を受けた方もあるのではないでしょうか。
簡易査定や机上査定とは、物件固有の状況がほとんど考慮されない、誤差ありきの価格査定です。
専門家である不動産会社が簡易査定等をする意味
上記の通り不動産会社では、
・売却予定が未定の方、
・相続の遺産分割協議のために不動産価格が知りたいだけの方、
・ご離婚の財産分与のために不動産価格が知りたいだけの方、
については、不動産会社の利益につながりにくい為、時間とお金をかけることは通常難しいです。
売却が絡まないお客様には簡単に簡易査定等にて提示はしますが、その結果、損害や利得が発生しても不動産会社は一切の責任は持ちません。正直なところ、出す方にも貰う方にも、メリットは少ないので、あまり意味が無いのではないかと思います。
不動産会社が対応しない案件を当事務所が対応する理由は？
当事務所が無料（すみませんが一部有料）で対応できる理由は、当事務所が、不動産取引支援、相続手続支援、離婚協議手続支援を業として行っており、不動産をお持ちの方や不動産を取得する予定のある方全ての皆様が、私にとって将来のお客様候補の方々なのです。
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